在顶楼安装网络基站是否侵犯业主建筑物区分所有权

 牡丹江市爱民区人民法院 时维

    【问题提示】

    某公司在顶楼位置安装3G-TD网络基站是否属于违法行使建筑物区分所有权。

    【要点提示】

    小区业主将房屋出租给某公司，某公司在顶楼位置安装3G-TD网络基站侵犯了其它业主的建筑物区分所有权。其它业主作为原告将某公司诉至法院，是依法行使其合法权益。

    【案情】

    原告张某、陈某系某小区3号楼的业主。2011年6月28日，被告与案外人宋某签订了房屋租赁合同，租期自2010年7月25日至2015年6月24日。2011年7月，被告在未征得包括二原告在内的3号楼所有业主同意的情况下，在3号楼顶楼位置安装了3G-TD网络基站，并于2010年9月份完工，但至今未投入使用。二原告发现后，进行了制止，并以被告未经业主同意的情况下，擅自在楼顶安装基站，侵犯了全体业主对楼顶享有的共有权为由请求被告拆除安装在原告所在小区楼顶部的3G-SM网络移动通信基站，恢复原状。被告认可在安装基站时未经小区3号楼所有业主的同意，称该小区物业已同意，但未向法庭举示证据证明。经本院释明，原告选择了建筑物区分所有权之诉。另查，2010年，某公司委托某技术开发公司对环境影响评价（包括吉祥小区基站）进行监测。2010年9月，某技术开发公司出具了关于“某公司3G-SM网络十三期扩容工程通信基站环境影响报告书”，结论为：“本项目所选各站址区域及周围功率密度测量值均低于国家标准限（40uw/cm2）和环境管理限值（8uw/cm2），所选各站址附近环境的电磁辐射水平符合国家有关环境保护要求”。2010年12月10日，被告取得黑龙江省环境保护厅下发的黑环函[2010]503号关于在诉争小区内设立基站的批复。

    【审判】

    就本案而言，因原告选择了建筑物区分所有权之诉，故而应依建筑物区分所有权的相关规定进行处理。虽然被告已经取得了该房屋的承租权，享有了相应的权利，也取得了设立基站的相关审批手续，其建设基站目的也是为了通信事业的发展及广大业主和社会公共利益，但因其未依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”第十四条第一款：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”。第十五条：“业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他‘损害他人合法权益的行为’：（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；（三）违反规定进行房屋装饰装修；（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分”等规定在小区内设立通信基站，其行为违反了上述法律、法规及管理规约，损害了二原告的合法权益，被告应将其在诉争小区楼顶设立的基站予以拆除，并恢复原状。对于被告抗辩二原告非诉争小区的业主，不是本案适格主体，没有事实依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十七条、八十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十四条、第十五条之规定，判决如下：

    被告某公司在三十日内将在某小区楼顶设立的通信基站予以拆除，并恢复原状。

    【评析】

本案的处理主要涉及三个问题：一、建筑物区分所有权的概念；二、被告在顶楼位置安装3G-TD网络基站是否属于违法行使建筑物区分所有权；三、二原告作为业主提起诉讼是否是本案的适格主体。

   （一）关于建筑物区分所有权的概念理论上分别有一元论说、二元论说、三元论说三种观点。其中一元论说是台湾学者史尚宽提出来的，他认为建筑物区分所有权是在专有部分上成立的所有权。二元论是台湾学者郑玉波提出来的，他认为建筑物区分所有权是专有部分所有权和共有部分持分权构成的一项权利。三元论说认为建筑物区分所有权是由专有所有权、共有部分持分权和基于对建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权的总称。我国物权法关于业主的建筑物区分所有权的概念，采取了三元论说的观点，即建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的义务。其中，专有所有权是指业主对专有部分享有的自由使用、收益及处分的权利。共有所有权系指业主依据法律、合同以及业主公约，对建筑物的共有部分所共同享有的权利。共同管理权，属业主成员权的范畴，指业主基于一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的密切关系而形成的作为建筑物管理团体之一成员而享有的权利和承担的义务。业主在对专有部分行使所有权的过程中，是不能作出任何有损共有部分的行为。

   （二）、被告在楼顶安装3G-TD网络基站的行为是否属于违法行使建筑物区分所有权本案中，被告某公司在3号楼楼顶安装3G-TD网络基站。但被告未征得包括二原告在内的3号楼所有业主同意，其行为是否侵犯其它业主的建筑物区分所有权。要明确这个问题，必须明确划清建筑物区分所有权专有部分和共有部分的界限。《建筑物区分所有权司法解释》规定了专有部分的三个特征：构造上的独立性、利用上的独立性、能够登记成为特定业主所有权的客体。同时规定，规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划特定房屋买卖合同中的露台等，也是专有部分。同时，对共有部分作了规定：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。规划区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。因此，3号楼楼项并非业主自己的专有部分，属于共有部分，不能任意使用。根据《建筑物区分所有权司法解释》的规定，业主只有基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，才不认定为侵权。而且，还不能违反法律、法规、管理规约，也不能损害他人合法权益。至于被告擅自在楼项安装3G-TD网络基站的行为，并不属于为“合理需要”利用共有部分，这种行为已经侵犯了其他业主对共有部分的共有权利。

   （三）、二原告作为业主提起诉讼是否是本案的适格主体。《物权法》第83条规定“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪音、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”在这里《物权法》赋予业主大会以及业主委员会对损害公共利益行为的一种要求权，没有赋予请求权，即不拥有诉权，有关此类纠纷均由被侵害业主提起诉讼。本案中，原告以被侵权人的身份向被告主张权利，是行使共有权人对共有部位权利的维护，因此原告是本案的适格主体。另外，《物权法》第七十七条还规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。这里的“同意”是指一致同意还是多数同意。《建筑物区分所有权司法解释》第十条明确规定：将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。因此，业主将住宅改变为经营性用房的应经过有利害关系业主的一致同意。综上，被告在顶楼位置安装3G-TD网络基站的行为侵犯了3号楼其它业主的建筑物区分所有权，而且二原告作为该栋楼的业主以被侵权人的身份主张权利符合法律规定，依法应予以支持。