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关于依法确认优先购买权如何实现司法救济相关问题的探讨

  发布时间:2014-11-13 15:37:26


    当事人已经通过诉讼程序,取得优先购买权的司法确认,却因种种原因不能实现实体权利。这是当前优先权人面临的一个维权困惑,也是审判机关遇到的一个司法难题。为此,本文仅就优先权人如何寻求司法救济等相关问题,做一些粗浅的探讨。

    一、优先购买权实现问题提出的原由

    优先购买权,是近些年来经常出现的一个司法实务问题,更是一个在新形势下值得进一步思考和完善的法律问题。

    1.优先购买权的概念。优先购买权,是指特定人依照法律规定或合同约定,在出卖人出卖标的物于第三人时,享有的在同等条件下优先于第三人购买的权利。例如房产、车辆、股权、知识产权等等,都可以在具备法律许可条件的情形下,享有优先购买的权利。

    2.“同等条件”的内容。目前,我国法律及司法解释对于“同等条件”的内涵及标准,还没有明确的规定,理论界和实务界对于“同等条件”内涵的认识也并不统一。但在审判实务中,笔者认为应该将转让价格、转让数量、交付价款的时间、支付方式、违约责任等方面,作为同等条件的确定标准。当然,对于所有权人提出的一些附随义务条件,如果不违反法律规定及公序良俗,也可以作为“同等条件”予以认定。

    3.优先购买权确认后出现的问题。优先购买权已经成为我国民事或商事法典确立的一个实体权利。但是,在审判实践中,却存在一些缺憾:(1)法律法规不完善。尽管我国民法、合同法或公司法等,已经设立了在同等条件下,优先权人享有优先购买权的法律规定。但纵观审判实践,这种规定也仅仅是停留在一种对优先权程序的确认上,而对于因各种情况致使优先权人无法实现其实体权利问题,却没有明确的法律规定,更没有相关司法解释。这无疑是一个司法空白和缺憾。(2)不应该的“司法白条”。根据国家法律精神,优先权案件是以当事人“意思自治”为原则,司法不能行“强买强卖”之为。但是,在依法取得权利却又不能实现权利,特别是在所有权人恶意不作为的情况下,优先权人投诉无门、求救无助,司法部门“失声”产生的“司法白条”,既无端加重了当事人的经济负担,浪费了诉讼成本,耗费了审判资源,也令当事人及法律人非常尴尬。这不仅是对法律的亵渎,对人权的践踏,更是对司法制度的严峻挑战。所以,在大力保护人权,推进司法机制改革的新形势下,司法绝不能无动于衷,应该不断研究、探讨和完善对优先权相关问题依法救济的渠道和法律依据。

    二、不能实现优先购买权的成因及标的物状态

    在审判实践中,由于不能实现优先购买权的成因是多方面的,其标的物所出现的状态也是不确定的。

    (一)产生不能实现优先购买权的原因

    在审判实务当中,产生优先购买权不能实现的原因是多方面的:既有主观方面的,也有客观方面的,既有法律层面上的,也有社会层面是的。

    1.标的物所有权人反悔,致使优先权不能实现。在所有权人出售标的物后,该出售行为经权利人起诉,被审判机关依法确认权利人享有优先购买权后,所有权人出于个人目的或其他原因,蓄意反悔,以“不再出售”为理由,故意终止出售行为,使优先权人即使获得法律意义上的支持,但其实体权利也不能取得真正意义上的实现。

    2.抢先过户造成即成事实,致使优先权不能实现。第三人与所有权人在签订了标的物买卖合同或者收到交付的标的物之后,即通过登记机关先行将标的物过户在自己名下,以造成既成事实,使优先权人即使取得法律意义上优先购买的权利,但仍不能实现实体权利的兑付。

    3.强行占有拒不腾出或交付,致使优先权不能实现。房屋或车辆的占有或使用人,在标的物所有权人已经实际出售给优先权人的情况下,拒不腾出或交付标的物,也是造成优先权人的权利不能实现的一种情况。

    4.部分购买无法分割,致使优先权不能实现。标的物所有权人在处分权利时,有时是对某一特定权利整体出售,比如出售一栋三层楼房,而优先权人仅购得其中的一层,由于涉及与其他楼层购买人的上下行通道、楼层权属、相邻关系等争议,双方无法达成协议,而无法实现权利的情况也是常发生的。

    5.进行私下交易,致使优先权不能实现。有的所有权人与其他当事人恶意串通,私下里签订一个“阴阳”合同,即产籍暂时不予过户,表面上还是以原所有权人的名义对外出租或经营,而对外宣称原所有权人已经不再出售预售标的物,使优先权人不知情,即使知情苦于没有证据,也是无奈的。

    6.通过司法确认,致使优先权不能实现。有的当事人为了规避法律,往往通过签订虚假债权债务协议,然后通过诉讼程序,达成以物抵债的调解协议方式,或者通过判决的执行,使优先权标的物达到以合法形式掩盖非法转移的目的。故优先权人的实体权利显然是无法实现的。

    7.发生情势变更,致使优先权不能实现。有的标的物所有权人故意隐瞒事实,比如擅自处分共有人的财产,共有权人通过另一司法程序主张所有权,或者所有权人隐瞒抵押或租赁的事实而出现纠纷,房屋或车辆出现不可抗力的自然状况等等,都可能造成优先权人的优先购买权不能实现的情况。

    (二)不能实现优先购买权境况下的标的物状态

    经过司法程序确认的优先购买权,大都是在标的物所有权人已经处分权利的情况下发生的,而且由于优先权人取得优先购买权的时间、时机、状态、背景等情况不同,使构成优先购买权之标的物所处的状态,也是不尽相同的。

    1.标的物已经实际交付,没有办理过户登记。这种取得实物而没有取得物权的情况,在审判实务中是比较多见的。比如房屋,在所有权人与第三人签订买卖协议以后,即将标的物交付给第三人。第三人由于各种原因,还没有或没来得及办理过户登记手续。由于我国遵循的是“物权法定”原则,不动产物权的设立、变更、转移和消灭,必须经依法登记方可生效。所以,此时第三人取得的只是“物”,并没有取得该标的物的所有权。

    2.标的物没有实际交付,却已经办理过户登记。在实践中,虽然有的所有权人与第三人,在签订房屋或车辆等买卖协议,或者支付价款之后,由于一些客观原因,例如租赁的房屋没有到期、车辆外出未归或正在检修未出厂等,没有把标的物即时交付给第三人。但是,第三人仍然可以根据买卖协议及所有权人出具的相关文件,到行政主管部门办理了过户登记手续,把标的物所有权转移到自己的名下。

    3.标的物已经实际交付并办理过户手续。这类情况,一般都是所有权人和第三人在交易前,即已经做好了价款交付、实物交付、出具过户手续等充分准备的情况下发生的。所以,交易及交付条件一旦成就,第三人即去产权登记部门办理了过户手续,使其成为标的物法律意义上所有权人。

    4.既没有交付,也没有办理过户登记。也就是说,标的物所有权人及第三人,虽然已经签订了买卖协议,或者已经支付了兑价,但是由于种种原因,所有权人既没有把标的物交付第三人,第三人也没有到登记机关办理过户手续。这种情况下的标的物之物权,是处于一种不确定状态的,它是需要通过必要的程序,才能实现或确认权利归属的。

    三、可以实现优先购买权的法律依据及条件

    尽管目前我国对优先权实体权利实现的法律法规还不尽完善,但是一些法律法规中涉及公民及法人权益保护的基本原则,还是应该成为处理优先权实体权利纠纷遵循的原则。

    (一)实现优先购买权的法律及法理依据

    优先购买权,是法律赋予特定对象先于其他权利人主张自己财产权利的权利。所以,当事人的优先购买权一经司法程序确认,就应该依法取得或者实现该项权利。因为,这是具有法律及法理依据的。

    1.《宪法》的基本原则,是保护优先权的权威法律。我国《宪法》第5条第二款、第十三条、第三十三条等条款,对遵守法律及保障和尊重人民群众的财产权利,都做了明确的规定:国家维护社会主义法制的统一和尊严;公民的合法的私有财产不受侵犯;国家依照法律规定保护公民的私有财产权;任何公民享有宪法和法律规定的权利,同时必须履行宪法和法律规定的义务。可以说,这应该是依法干预和保护优先权人优先购买权最具权威的基本原则。

    2.民商法的具体规定,是保护优先权的基本法律依据。我国《民法通则》第78条第3款规定:“按份共有财产的每个共有人都有权要求将自己的份额分出或转让,但在出售时,其他共有人在同等条件下,有优先购买的权利。”《合同法》第二百三十条规定:“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”《公司法》第72条第3款,也规定“经股东同意转让的股权,在同等条件下,其他股东有优先购买权”。可见,优先购买权已经是我国法律一项明文规定的公民、法人的基本民事权利,这也是我国民商法对先买权制度的明晰确认。那么,既然我国的法律已经创设了这项民事权利,依法享有这个权利的公民或法人,就应该获得法律的支持和保护 。

    3.“诚实信用”的民法基本原则,是保护优先权的重要法则。我国民法具有六项基本原则,其中一项就是“诚实信用”原则,也就是民事主体在实施民事行为中,应诚实守信,以善意的方式履行其义务,不得滥用权利及规避法律或合同规定的义务。这一原则体现在民事关系及合同关系中,具有很高的效力,可以起到平衡个人利益与社会利益、国家利益的作用,并且具有禁止权利滥用的功能。那么,所有权人既然已经有了自愿而又真实出售某标的物的意思表示,优先权人也作出明确的承诺,而且已经通过司法程序依法确认,所有权人就应该按着“诚实信用”原则,依法履行自己的义务,而不应该以“自愿”或“意思自治”为借口,以毁约、毁誉为代价抵制法律已经确认的义务。如若反悔,无疑就是一种违约和失信的行为。这样,既不利于社会诚信体系的建立,也会践踏社会的交易习惯,破坏法律所规制的经济秩序,国家法律是不应该允许的。

    4.合同法的要约规则,是保护优先权的重要规制。社会上的任何经济往来或交易行为,都必须在法律允许的框架内进行,绝不能允许欺诈、欺骗及儿戏的发生。尤其优先购买权在出售人已经具有明确出售“物权”意思表示和行为的情况下,优先权人通过诉讼程序,取得了优先权,那么就应该依法获取或实现实体权利。这里自不必说优先权人已经付出一定的诉讼成本,法定程序亦依法确认,仅就从维护经济秩序,保护交易习惯的角度,亦应该依法保护优先权人权利的实现。因为,所有权人的这种“出售”的意思表示,实际上已经具有合同法“要约”的性质。依据我国的合同法,合同的订立过程是由要约和承诺两个阶段构成的。当受要约人同意要约的意思表示到达要约人时,承诺生效,合同既成立。由于优先购买权是法律所明确规定的一项专有权利,所有权人发出要约时,受要约的主体是不同的。所以,在标的物所有权人发出要约时,因为受要约人的主体不同,收到要约的时间、情况等不同,其承诺产生的法律后果也不同。也就是说,具有法定优先购买权利资格的人,其承诺效力是要大于或先于非法定优先权人的。故标的物所有权人的要约一旦发出,具有法定优先权人的承诺一旦到达要约人,承诺即应生效,如若反悔,就是一种违约的行为。

    5.生效的司法文书,是保护优先权具有强制效力的司法文件。人民法院的裁定书、判决书一旦生效,就是具有法律约束力的司法文件,任何具有裁判文书规定义务的当事人,都必须自觉的履行裁判文书所确定的法律义务。所以,优先权人依法取得优先购买的法律权利后,即可向裁判文书所确定的义务人或与之裁判有利害关系的人,主张其优先购买的权利,促使当事人自动履行。如果当事人不能主动履行法律所确定的义务,优先权人可以依法申请执行。国家司法机关,亦应从维护法律尊严和司法权威出发,积极支持和保护当事人的合法权利,并制裁当事人的违约、违法及失信行为。

    (二)实现优先购买权应具备的条件

    经过依法确认,取得优先购买权的权利人,如果想通过司法程序获得优先购买的标的物,必须同时具备以下条件:

    1.所有权人出售意思表示明确。即标的物所有权人具有明确出售的真实意思表示,这是实现优先购买权的前提条件。如果所有权人的意思表示不真实,或者是在被威逼、胁迫、利诱等情况下做出的意思表示,其显然是没有法律效力的,那么优先购买权实现的条件亦随之消灭。

    2.标的物已经实际出售。标的物所有权人已经确实将标的物予以公告出售,而且已经发生报价、签订协议、支付价款或者过户等实际交易行为,或者已经交付给无优先权人占有或使用。这是实现优先购买权的必要条件。

    3.优先权人依法占有或持有标的物。如果优先权人想实际取得应该优先购买的标的物,必须是在通过租赁、借用、经营、管理等其它方式,正在实际占有、使用所有权人预出售的标的物。因为,这样可以说明所有权人不是以生活必须为必要,也可以证明所有权人预出售标的物的真实意思表示。如果优先权人没有占有使用该标的物,则不能确定所有权人对标的物处分的必要性。

    4.优先权人的优先权获得依法确认。享有优先购买的权利人,必须已经通过诉讼程序,依法取得优先购买权的司法确认。这是实现优先购买权的法定条件。

    四、实现优先购买权的救济途径

    应该说,优先购买权是一种在同等条件下,支付相应兑价,优先获得相应财产的权利。这种权利一旦经过司法程序的确认,在具备相应条件的情况下,其可根据不同的情况,通过协商、行政或司法等有效途径,获取或实现优先购买的实体权益。

    1.通过协商途径解决。即优先权人在取得确认获取优先权裁判文书后,可以适时同标的物所有权人或者占有使用人协商,在对方当事人主动履行交付义务的情况下,自然实现该项权利。对于所有权人已经与第三人签订合同,或者已经把标的物交与第三人,但是未办理所有权转移登记的,依据我国法律规定,因未登记均属无效行为,也可以与所有权人及第三人协商解决。另外,租赁人、借用人等无所有权人占有标的物,又拒不交付等情况,采取协商的方式,依法阐明利害,促使当事人自动交付,也是获取该项权利最为直接而又有效的办法。

    2.申请行政机关干预。这种方式主要是用来解决标的物虽还没有交付给当事人,或者已经交付给第三人占有使用,但第三人已通过行政途径取得该标的物所有权的情况。比如,没有优先权资格的人在与所有权人签订了交易协议,或者已经获得该标的物情况下,已经在行政机关进行登记,获得了该标的物所有权。那么,优先权人可以依据审判机关生效的裁判文书,向颁发产权证照的行政机关提出申请,请求其撤销向无优先权人颁发的证照,变更回原所有权人名下,以奠定实现该项权利的起码条件。

    3.提起行政诉讼裁决。对于没有优先权主体资格的人,已经获取标的物所有权,而行政机关又拒不纠正和更正具体行政行为的情况下,优先权人可以依法提起行政诉讼,请求人民法院对行政机关作出的行政行为的合法性进行审查。如果确有证据证实行政机关的行政行为违法,审判机关可以依法撤销行政机关的具体行政行为,责令行政机关“限期变更回原所有人名下”,如不变更将依法予以制裁。

    4.提起民事诉讼。除共有人、合伙人、抵押权人、善意第三人等取得的优先权,一般优先权人不能依法获得支持外,对于其他当事人侵犯权益的行为,一般优先权人可以根据不同情况主张诉求:一是侵权之诉。即标的物所有权人对优先权人的权利没有异议,而且已经履行了承认优先权的一系列交易行为,但是该标的物被第三人占有使用又拒不腾出或交付。在此种情况下,优先权人可以提起民事侵权之诉,要求侵权人腾出或交付标的物。当然,如果第三人是因为租赁未到期限的原因拒不腾出,应该按着“买卖不破租赁”的原则,继续履行原合同或另行签订合同,但是不能强制搬出,只能等到租赁期满,方可解除合同。二是撤销之诉。根据我国新民诉法第五十六条第三款规定:“第三人因不能归责于本人的事由未参加诉讼,但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误,损害其民事权益的,可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内,向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理,诉讼请求成立的,应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书;诉讼请求不成立的,驳回诉讼请求。”因此,在标的物所有权人与无优先权人,已经通过诉讼程序或者私下里,把标的物处分给无优先权主体资格的人,优先权人可以依法提起诉讼,请求人民法院撤销已经生效的调解书或判决书,或者撤销当事人的买卖行为。人民法院应该依法保护当事人的合法诉求。三是确认之诉。在国家立法层面应该逐步完善优先权实体权利保护的相关法律法规问题同时,审判机关可以根据前述的国家法律及法理依据,对所有权人确有真实“出售”意思表示的,应该依法确认优先权人的实体买受行为。既当优先权人依法取得优先购买权后,标的物所有权人反悔,或者私下把标的物偷偷出售给第三人,或以其他理由为借口,拒不将已经出售的标的物出售给优先权人,优先权人可以依据人民法院已经生效的确认其具有优先购买权的判决书,到有管辖权的人民法院起诉,依法主张在“同等条件”下购买该争议标的物的合法权益。人民法院应该依据《民法》、《合同法》的相关规定,并考虑标的物所有权人前期交易条件,其中包括标的物名称,价格条件,价款支付期限、支付方式,交付期限以及所卖房屋的部位、相邻关系等因素,公平、合理判断双方交易的条件和可能,依法确认并保护优先权人合法合理的主张。实际上,在优先权人提出初始确权之诉中,同时提出“享有优先购买权”与“确认优先购买”的诉求,因为其标的与诉请性质都一致,也是可以合并审理的。以减少当事人的诉累,维护社会正常交易习惯,保护经济发展秩序。

    5.依法请求执行。在人民法院已经做出保护优先权人优先购买权的情况下,标的物所有权人仍然拒不履行生效法律文书确定义务的,优先权人可以据此生效判决,到做出裁判文书法院的执行部门,依法申请执行,强制义务人履行法定义务。执行部门应该依法审查,予以及时立案,尽快启动执行程序,保护优先权人的合法权益,维护生效裁判的法律尊严。

责任编辑:卢文丽    


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